Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt seit 1. Januar 2004, wie die Wohnfläche einer Immobilie berechnet wird. Sie ersetzte die alten Berechnungsverfahren der II. Berechnungsverordnung und DIN 283 und ist die juristische Grundlage für nahezu alles, was an einer Wohnfläche hängt: Miete, Kaufpreis, Nebenkosten-Umlage, Mietpreisbremse. Wer falsch rechnet, riskiert Mietminderung oder Kaufpreisreduktion — die Grenze zieht der BGH bei einer Abweichung von mehr als 10 %.

Wann gilt die WoFlV — und wann eine andere Norm?

Direkt verpflichtend ist die WoFlV nur für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen). Bei frei finanzierten Wohnungen können die Parteien grundsätzlich frei vereinbaren, wie gemessen wird — neben der WoFlV gibt es die technische Norm DIN 277, die zu deutlich anderen Ergebnissen kommt (z. B. Keller- und Treppenflächen werden mitgerechnet). Ohne ausdrückliche Vereinbarung legt der BGH (Urteil vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08) die WoFlV als Auslegungsregel zugrunde. In der Praxis: alle drei Berechnungsverfahren erwähnen, aber nach WoFlV inserieren — sonst gibt es im Mietvertrag teure Überraschungen.

Was zählt voll, anteilig oder gar nicht?

Die WoFlV teilt Flächen in drei Klassen ein:

• Voll (100 %) — alle Räume mit einer lichten Höhe ab 2 m: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, WC, Flure innerhalb der Wohnung, Abstellräume.
• Zur Hälfte (50 %) — Flächen mit Raumhöhe zwischen 1 m und 2 m (typisch Dachschrägen), unbeheizte Wintergärten, dauerhaft genutzte Schwimmbäder.
• Zu einem Viertel (25 %), in besonderen Fällen bis 50 % — Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen.
• Gar nicht — Räume unter 1 m Höhe, Keller, Waschküche, Heizungs- und Trockenraum, Garagen, gemeinsame Treppenhäuser, freistehende Wandpfeiler und Schornsteine.

Die typischen Streitpunkte

Drei Klassiker führen immer wieder zu Auseinandersetzungen. Balkone werden in Inseraten gerne mit 50 % angesetzt, obwohl der Regelfall 25 % ist — die 50 % gelten nur bei „besonders hochwertiger" Lage (z. B. Süd, mit Aussicht, witterungsgeschützt). Wintergärten werden oft pauschal voll mitgerechnet, dabei zählt unbeheizt nur 50 %. Dachschrägen brauchen eine korrekte Höhenmessung — ein Aufmaß-Plan oder digitales Lasermessgerät ist hier Pflicht, „so ungefähr" reicht nicht. Liegen die tatsächlichen Werte mehr als 10 % unter der inserierten Wohnfläche, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung, der Käufer kann Kaufpreisanpassung oder Rücktritt verlangen.

Pflichtangabe in Inserat und Vertrag

Die Wohnfläche ist nach § 87 GEG ein Pflichtfeld jedes Inserats (siehe Energieausweis) — sie wird zur Energiekennwert-Berechnung pro Quadratmeter benötigt. In OpenImmo-XML-Exports steht sie als <flaeche><wohnflaeche>-Element. Ohne saubere Wohnflächenangabe wird das Inserat von ImmoScout24 oder Immowelt zurückgewiesen oder läuft auf Mietminderungs-Risiko zu.

So setzt propgen das um

Die Wohnfläche ist in propgen ein strukturiertes Feld am Objekt, ergänzt um die Berechnungsgrundlage (WoFlV, DIN 277, II. BV) als Auswahlfeld — wer das mitspeichert, dokumentiert die Vertragsgrundlage gleich mit. Pflicht ist sie nicht generell, sondern erst vor der Portal-Veröffentlichung einer Wohnimmobilie: dort prüft propgen den Wert und blockiert den Export, wenn er fehlt — sonst würde das Inserat von ImmoScout24 oder Immowelt zurückgewiesen. Bei Bestandsobjekten kann die Datenextraktion die Wohnfläche z. B. aus dem Mietvertrag übernehmen, sobald das Dokument hochgeladen wird — siehe Dokumente automatisch auswerten. In den Exposé-Texten lässt sie sich als Merge-Feld einsetzen, sodass jede Vorlage konsistente Werte zeigt — keine versehentlichen Diskrepanzen zwischen Inserat, Exposé und Datenraum-Vereinbarung.

Hinweis: Dieser Eintrag fasst Rechtsstand und Praxis nach bestem Wissen zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen zur Wohnflächenberechnung — insbesondere bei Mietminderungs- oder Kaufpreisanpassungs-Forderungen — wende Dich bitte an eine_n auf Immobilien- oder Mietrecht spezialisierte_n Rechtsanwalt/Rechtsanwältin.