Glossar

Aktivitäten sind im Makler-CRM die zeitgestempelte Vorgangshistorie an Kontakten, Objekten und Deals — was wann mit wem passiert ist und was als nächstes ansteht: Anrufe, E-Mails, Besichtigungstermine, Notizen, Statuswechsel, geplante Aufgaben. Aufgaben und Termine sind streng genommen Sonderformen von Aktivitäten. Sie sind die Grundlage für Übergaben, Eigentümer-Reporting, KI-Briefings und DSGVO-Nachweise.

auch: Aktivität · Aktivitäten · Aktivitätenhistorie · Aktivitätenfeed · Activity Log · Vorgangshistorie · Kontakt-Historie · Objekt-Historie · Interaktionslog · Touchpoint · Engagement-Log · Audit-Log · Kommunikationshistorie

Der Ankermieter ist der Hauptmieter eines Gewerbeobjekts — derjenige mit dem größten Flächenanteil, Mietertrag oder der stärksten Außenwirkung. Klassisch der bonitätsstarke Filialist im Fachmarktzentrum, übertragen aber auch Großmieter im Büro oder Single-Tenant in der Logistik. Prägt Cashflow-Stabilität, WALT, Cap Rate und Bankfinanzierung — gleichzeitig der größte Hebel für Klumpenrisiko.

auch: Ankermieter · Hauptmieter · Anchor Tenant · Lead Tenant · Single-Tenant · Großmieter · Frequenzbringer · Magnetmieter · Top-Mieter · Mieter-Anker

AVM (Automated Valuation Model) ist ein statistisches Bewertungsmodell, das den Marktwert einer Immobilie auf Basis von Vergleichsobjekten, Lage-Daten und Marktindikatoren automatisch berechnet — in Sekunden, mit Konfidenzwert. Wird für Akquise, Vermarktung und Lead-Generierung genutzt.

auch: Automated Valuation Model · algorithmische Immobilienbewertung · AVM-Bewertung · PriceHubble · automatische Immobilienbewertung

Der Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) ist die nach Art. 28 DSGVO vorgeschriebene Vereinbarung zwischen Verantwortlichem (z. B. Maklerbüro) und Auftragsverarbeiter (z. B. CRM-Anbieter). Er regelt Art und Zweck der Verarbeitung, Unterauftragnehmer, TOMs und Löschungspflichten.

auch: Auftragsverarbeitungsvertrag · DPA · Data Processing Agreement · Art. 28 DSGVO-Vertrag

Bestellerprinzip (seit 2015) regelt die Mietvermittlung: wer den Makler bestellt, zahlt die Provision. Provisionsteilung (seit 2020, „Halbteilungsprinzip") regelt die Kaufvermittlung von Wohnimmobilien an Verbraucher: bei doppelter Beauftragung tragen Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte.

auch: Bestellerprinzip · Halbteilungsprinzip · Provisionsverteilung · Provisionsfreiheit für Käufer · Maklerprovision

Beim Bieterverfahren wird eine Immobilie in einem strukturierten Prozess mit mehreren parallelen Bietern verkauft, statt klassisch verhandelt. Verfahrensarten reichen vom geschlossenen Einzelgebot bis zum mehrstufigen Best & Final im Commercial-Investment-Sales. Wichtig: Das Höchstgebot führt nicht automatisch zum Vertrag — Immobilienkäufe sind nach § 311b BGB notariell beurkundungspflichtig, der Verkäufer entscheidet frei.

auch: Bieterverfahren · Bieter-Verfahren · Verkaufsverfahren · Bestbieterverfahren · geschlossenes Bieterverfahren · offenes Bieterverfahren · verdecktes Bieterverfahren · Best and Final · Best & Final · Sealed Bid · Höchstgebotsverfahren · Immobilien-Bieterverfahren

Cap Rate (Capitalization Rate) und ihre deutschen Pendants Brutto- und Nettomietrendite sind die zentralen Renditekennzahlen bei der Bewertung von Bestandsimmobilien. Sie setzen die Jahresnettokaltmiete (brutto) bzw. das Net Operating Income (netto / Cap Rate) ins Verhältnis zum Kaufpreis. Gemeinsam mit dem WALT das KPI-Duo jedes Investmentexposés.

auch: Cap Rate · Capitalization Rate · Bruttomietrendite · Nettomietrendite · Bruttomietfaktor · Nettomietfaktor · Mietrendite · Multiplikator · Vervielfältiger · Anfangsrendite · Investmentrendite · Gross Rental Yield · Net Rental Yield · GRY · NRY · NOI · Going-In Cap Rate

Ein Chatbot ist ein textbasierter Konversations-Agent, der eingehende Nachrichten interpretiert und automatisch antwortet — heute praktisch immer KI-basiert auf einem Sprachmodell. Im Maklerumfeld vor allem auf Web-Exposés und Makler-Websites relevant: Erstkontakt entgegennehmen, Standardfragen zum Objekt beantworten, Interessenten vorqualifizieren — abgegrenzt zum nach innen gerichteten KI-Assistenten, der im CRM dem Makler selbst hilft.

auch: Chatbot · Chat-Bot · KI-Chatbot · Conversational Agent · Conversational AI · AI Chatbot · Sprachbot · Web-Chat · Live-Chat · KI-Chat · Website-Chat

Ein Datenraum ist ein geschützter Online-Bereich, in dem Makler Dokumente, Formulare und Unterschriften strukturiert mit Eigentümern, Käufern oder Mietern austauschen — mit Zugriffsschutz und vollständigem Audit-Trail.

auch: Virtual Data Room · VDR · sicherer Dokumentenraum

Der Energieausweis ist ein nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschriebenes Dokument, das den energetischen Zustand einer Immobilie kennzeichnet. Bei Verkauf und Vermietung Pflicht — sechs Kennwerte müssen schon im Inserat stehen. Bußgeld bis 10.000 € bei Verstoß.

auch: Energiepass · Gebäudeenergiegesetz · GEG · Verbrauchsausweis · Bedarfsausweis · Energieeffizienzklasse · Endenergiebedarf · Energieträger

ESG steht für Environmental, Social, Governance — drei Dimensionen der Nachhaltigkeit, nach denen Immobilien und Portfolios heute bewertet werden. Im Immobilienkontext dominiert die E-Säule (Energieeffizienz, CO₂, Klimarisiken), getrieben durch CSRD, EU-Taxonomie und EPBD. Wirkt direkt auf Bewertung (Green Premium / Brown Discount), Bankfinanzierung und Vermarktbarkeit — Stranded Assets sind das größte Risiko nicht-konformer Objekte.

auch: ESG · Environmental, Social, Governance · Nachhaltigkeit · Sustainability · CSRD · EU-Taxonomie · EPBD · SFDR · GRESB · CRREM · DGNB · LEED · BREEAM · WELL · Green Premium · Brown Discount · Stranded Asset · ESG-Reporting · Nachhaltigkeitsbericht

Die EU-AI-Verordnung (Verordnung (EU) 2024/1689, in Kraft seit 1. August 2024) reguliert KI-Systeme nach Risikoklassen. Für Makler-CRMs am relevantesten: Transparenzpflicht aus Art. 50 — KI-erzeugte Inhalte (Exposé-Texte, Homestaging-Bilder, Chat-Antworten) müssen als KI-Output gekennzeichnet werden. Hochrisiko-Auflagen treffen Maklertätigkeit in der Regel nicht.

auch: KI-Verordnung · Verordnung (EU) 2024/1689 · AI Act · KI-Gesetz · Art. 50 AI Act

Bei der Finanzierungsüberleitung wird ein Kaufinteressent vom Makler an einen Finanzierungspartner übergeben — mit dem Ziel, die Finanzierungsbestätigung des Käufers vor dem Notartermin zu sichern. Operativ einer der wichtigsten Hebel im Wohn-Verkaufsprozess: gesicherte Finanzierung beschleunigt den Notartermin, reduziert Absprünge und qualifiziert das Käuferfeld. DSGVO-Einwilligung des Käufers und Offenlegung etwaiger Tippgeber-Provisionen sind Pflicht.

auch: Finanzierungsüberleitung · Finanzierungs-Übergabe · Finanzierungsanfrage · Finanzierungsvermittlung · Finanzierungsbestätigung · Bonitätsprüfung Käufer · Käufer-Finanzierung · Tippgeber-Provision · Vorqualifizierung Käufer · Pre-Approval · Finanzierungspartner · Bankenanfrage

Das Grundbuch ist das öffentliche, aber nicht öffentlich einsehbare Register der Grundbuchämter (Amtsgerichte), in dem Eigentum, Belastungen und Grundpfandrechte jedes Grundstücks verzeichnet sind. Vier Bereiche: Bestandsverzeichnis (Flurstücke), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten/Beschränkungen wie Wegerecht, Wohnrecht, Vormerkungen) und Abteilung III (Hypotheken/Grundschulden). Für die Maklerpraxis das wichtigste Einzeldokument.

auch: Grundbuch · Grundbuchauszug · Grundbuchblatt · Grundbuchamt · GBO · Grundbuchordnung · Abteilung I · Abteilung II · Abteilung III · Bestandsverzeichnis · Rötung · Auflassungsvormerkung

Der Grundriss ist die maßstäbliche Aufsicht eines Geschosses — Wände, Türen, Fenster, Räume. Für die Vermarktung nach den Fotos das wichtigste visuelle Verkaufsargument; für die Wohnflächenberechnung die rechtliche Basis nach WoFlV oder DIN 277. KI-Werkzeuge können heute aus Smartphone-Fotos schiefer Bauzeichnungen saubere 2D-Pläne, 3D-Ansichten und möblierte Varianten erzeugen — fürs Exposé, nicht für die rechtliche Wohnflächenangabe.

auch: Grundriss · Grundrisse · Floor Plan · Floorplan · 2D-Grundriss · 3D-Grundriss · möblierter Grundriss · Bauzeichnung · Etagengrundriss · Wohnungsgrundriss · Hausgrundriss · Schwarzplan · Floor Plate

Die GwG-Prüfung ist die gesetzlich vorgeschriebene Identifikation der Vertragsparteien nach dem Geldwäschegesetz. Immobilienmakler müssen Käufer, Verkäufer und wirtschaftlich Berechtigte identifizieren und die Unterlagen fünf Jahre aufbewahren.

auch: Geldwäschegesetz-Prüfung · Identifizierungspflicht Makler · GwG-Identifikation

Ein KI-Assistent im CRM ist ein eingebauter Chat-Agent, der Fragen zum Maklerbestand beantwortet, Live-Recherchen durchführt, Texte generiert und operative Aufgaben anstößt — auf Basis der CRM-Daten.

auch: KI-Chat · CRM-Assistent · AI Copilot

Eine KI-Halluzination ist eine überzeugend formulierte, faktisch falsche oder frei erfundene Antwort eines Sprachmodells — strukturelle Folge davon, dass LLMs Wahrscheinlichkeiten über Token raten statt aus einer Faktenbasis zu antworten. Im Maklerkontext besonders riskant bei Marktdaten, Rechtsangaben, Energiekennwerten und Kontaktdaten. Gegenmittel: Grounding, RAG und „weiß ich nicht"-Toleranz.

auch: KI-Halluzination · Halluzination · AI Hallucination · LLM-Halluzination · KI-Lüge · falsche KI-Antwort · Modell-Erfindung · Konfabulation · Grounding · RAG · Retrieval-Augmented Generation · Embeddings

Ein KI-Modell ist ein trainierter mathematischer Apparat, der aus einer Eingabe eine Vorhersage oder Generierung erzeugt. Im Makleralltag sind vor allem Sprachmodelle (LLMs wie Claude oder GPT), Vision-Modelle (Bilderkennung, Homestaging), Embedding-Modelle (Suchprofil-Matching) und Speech-Modelle (Sprachmemos) relevant. Ein modernes CRM arbeitet nicht mit einem Modell, sondern orchestriert mehrere — pro Aufgabe das passende.

auch: KI-Modell · AI-Modell · LLM · Large Language Model · Sprachmodell · KI-System · Vision-Modell · Embedding-Modell · KI-Anbieter

Das Kontextfenster ist die maximale Textmenge — gemessen in Token —, die ein Sprachmodell bei einer einzigen Anfrage gleichzeitig verarbeiten kann. Heutige Top-Modelle liegen bei 200.000 bis über einer Million Token. Im Makleralltag bestimmt es, wie viel Akte, E-Mail-Verlauf und Vertragstext der Assistent in einem Rutsch berücksichtigen kann.

auch: Kontextfenster · Context Window · Token-Fenster · Context Length · Modell-Kontext · Kontext-Limit · Prompt-Window

Lead-Scoring ist die automatische Bewertung von Interessenten nach Abschlusswahrscheinlichkeit (typisch auf einer Skala 0–100) — auf Basis von Passung, Engagement, Finanzierungshinweisen, Zeitplan und qualitativer Kommunikation.

auch: Lead-Bewertung · Interessenten-Scoring · Lead-Qualifizierung

Ein Makler-Alleinauftrag ist ein Maklervertrag, bei dem der Eigentümer das ausschließliche Vermarktungsrecht für eine vereinbarte Laufzeit auf einen einzelnen Makler überträgt — üblich 3–6 Monate. Schafft Planungssicherheit für den Makler und exklusiven Vermarktungsdruck.

auch: Alleinauftrag · qualifizierter Alleinauftrag · einfacher Alleinauftrag · Makleralleinauftrag

Ein Makler-CRM ist eine Software für Immobilienmakler, die Kontakte, Objekte, Aktivitäten, Verträge und Dokumente bündelt und die typischen Maklerprozesse (Akquise, Vermarktung, Vermittlung, Bestandsverwaltung) digital abbildet.

auch: Maklersoftware · Immobilien-CRM · CRM für Makler

MCP — Model Context Protocol — ist der von Anthropic im November 2024 vorgestellte offene Standard, mit dem KI-Modelle wie Claude oder ChatGPT mit externen Datenquellen und Werkzeugen sprechen. „USB-C für KI": eine Schnittstelle, beliebig viele KI-Frontends und Tools. Für ein Makler-CRM der Weg, die eigene Datenbasis als direkten Kontext für KI-Assistenten verfügbar zu machen.

auch: Model Context Protocol · Anthropic MCP · MCP-Server · MCP-Client · KI-Tool-Protokoll · KI-Integration · Claude MCP

Ein Notardatenblatt bündelt sämtliche transaktionsrelevanten Informationen zu einem Immobilienkauf — Objektdaten, Beteiligte, Kaufpreis, Grundbuch, Stellplätze, Hausverwaltung, Maklerklausel — und stellt sie dem Notariat zur Vorbereitung des Kaufvertrags zur Verfügung. Wird vom Makler erstellt und in der Regel nicht von den Parteien unterschrieben.

auch: Notar-Datenblatt · Notarauftrag-Datenblatt · Kaufvertrags-Datenblatt

Open Immo ist der etablierte XML-Standard für den Austausch von Immobiliendaten zwischen Makler-CRM und Portalen wie Kleinanzeigen, Immowelt oder meinestadt — sowie für eigene Makler-Websites. ImmoScout24 nutzt stattdessen eine eigene REST-API; ein modernes CRM spricht beide Wege.

auch: OpenImmo · Open-Immo · OpenImmo XML · Immobilien-Datenaustausch · Portal-Export · XML-Standard für Immobilien · openimmo.de

Eine Portalanfrage ist eine eingehende Interessentenanfrage zu einem konkreten Objekt, die über ein Immobilienportal (ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, meinestadt.de) oder die eigene Makler-Website ins CRM kommt. Für die meisten Maklerbüros der wichtigste Lead-Eingang — und der zeitkritischste Vorgang im Tagesgeschäft. Typischer Auslöser für einen automatisierten Folgeprozess.

auch: Portalanfrage · Portalanfragen · Immobilienportal-Anfrage · Online-Anfrage · Internet-Anfrage · Lead aus Portal · ImmoScout24-Anfrage · Immowelt-Anfrage · Kleinanzeigen-Anfrage · OpenImmo-Feedback · ScoutData-Feedback · Lead-Quelle Portal · Portal-Lead

Ein Prompt ist die Anweisung, die ein KI-Modell vor seiner Antwort liest — bei Sprachmodellen ein Text, bei Bildmodellen eine Beschreibung. Modern aufgebaut aus System-Prompt (vom Anbieter, immer aktiv) und User-Prompt (was der Nutzer eintippt). Die Qualität jeder KI-Antwort hängt fast vollständig vom Prompt ab — Rolle, Kontext, Aufgabe und Format sind die vier Bausteine, die im Maklerumfeld den Unterschied machen.

auch: Prompt · Prompts · System-Prompt · User-Prompt · Prompt-Engineering · Prompt-Vorlage · Prompt-Library · Prompt-Caching · Prompt-Optimierung · Few-Shot · Bild-Prompt · Text-Prompt

Eine Reservierungsvereinbarung sichert einem Käufer befristet das Vorkaufsrecht an einer Immobilie zu — gegen eine Gebühr. Seit dem BGH-Urteil vom 20.04.2023 (I ZR 113/22) sind pauschale Klauseln in AGB unwirksam; rechtssicher geht nur noch als Individualabrede mit klarem Zeitfenster und anrechenbarer Gebühr.

auch: Reservierung · Reservierungsgebühr · Reservierungsentgelt · Immobilien-Reservierung · BGH I ZR 113/22 · Vorkaufsoption · Vorreservierung

Ein Stacking Plan ist eine grafische Geschoss-Übersicht aller Einheiten in einem Gebäude — pro Einheit sind Fläche, Nutzungsart, Mieter und Mietstatus auf einen Blick sichtbar. Standardwerkzeug für Bestandsanalyse und Eigentümergespräche im Commercial-Bereich.

auch: Geschoss-Plan · Belegungsplan · Stapelplan

Suchprofil-Matching ist der automatische Abgleich zwischen den Suchkriterien Deiner Kontakte und den Objekten im Bestand. Reverse-Matching dreht die Richtung um: für ein neues Objekt zeigt das System alle Interessenten, deren Profil dazu passt — bevor Portal-Kosten anfallen.

auch: Reverse-Matching · Such-Match · Profile-Match · Suchprofil-Abgleich

Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde nach § 8 WEG, mit der ein Grundstück mit Gebäude in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird. Sie enthält Aufteilungsplan, Miteigentumsanteile, Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte — und ist das Dokument, an dem viele Käuferfragen hängen: Kurzzeitvermietung erlaubt? Welcher Stellplatz gehört dazu? Wer entscheidet über Modernisierungen?

auch: Teilungserklärung · Aufteilungsplan · Gemeinschaftsordnung · Sondereigentum · Gemeinschaftseigentum · Sondernutzungsrecht · Miteigentumsanteil · MEA · WEG-Teilungserklärung · § 8 WEG · Wohnungseigentum · Teileigentum · Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ein Token ist die kleinste Texteinheit, mit der ein Sprachmodell rechnet — meist ein Wortteil, manchmal ein ganzes Wort. Im Deutschen entsprechen rund 1.000 Token etwa 700–750 Wörtern. Tokens bestimmen Kosten, Geschwindigkeit und die Größe des Kontextfensters — und damit, ob KI-Features im Maklerbüro wirtschaftlich sind.

auch: Token · Tokens · Tokenisierung · Tokenizer · Subword-Token · BPE · Byte-Pair-Encoding · Eingabe-Token · Ausgabe-Token · Prompt-Token

Virtuelles Homestaging ist die digitale Möblierung leerer oder veralteter Räume per KI-Bildgenerierung. Aus einem Foto wird in Sekunden eine wohnlich eingerichtete Variante in passender Stilrichtung — ohne physische Möbel, ohne zweiten Fototermin.

auch: Homestaging KI · KI-Homestaging · digitale Möblierung · Bild-Renovierung · Entmöbeln

WALT — Weighted Average Lease Term — ist die mit den Mieterträgen gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge eines Gewerbeobjekts oder Portfolios. Zentrale Kennzahl für Mietausfall-Risiko, Verkehrswert und Bankfinanzierung. Wird in WALT to Break (bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit) und WALT to Expiry (bis zum Vertragsende) unterschieden — beide Werte gehören in ein seriöses Investment-Exposé.

auch: WALT · WAULT · Weighted Average Lease Term · Weighted Average Unexpired Lease Term · gewichtete Restlaufzeit · durchschnittliche Restlaufzeit · Mietvertrags-Restlaufzeit · Portfolio-Restlaufzeit · WALT to Break · WALT to Expiry · Flächen-WALT

Ein Web-Exposé ist die interaktive Online-Variante des Immobilien-Exposés: eine eigenständige Landingpage pro Objekt mit Bildgalerie, Lageinformationen, Termin-Selbstbuchung und KI-Chat — inklusive Tracking, wer das Exposé wann angeschaut hat.

auch: Online-Exposé · interaktives Exposé · Immobilien-Landingpage

Ein Webhook ist ein automatischer HTTP-Aufruf, mit dem ein System einem anderen in Echtzeit meldet, dass ein Ereignis eingetreten ist — neuer Lead, signierter Vertrag, Tag gesetzt. Im Makler-CRM die zentrale Integrationstechnik zwischen Portalen, Telefonsystem, Buchhaltung und Marketing-Tools. Inbound (CRM empfängt) und Outbound (CRM sendet) sind zwei verschiedene Richtungen, die ein vollwertiges CRM beide beherrscht.

auch: Webhook · Webhooks · HTTP-Callback · Event-Hook · Trigger-URL · API-Webhook · Inbound-Webhook · Outbound-Webhook · Server-Push · HMAC-Signatur · Event-Push · Push-Notification API

Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher per Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, hat dieser ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Der Widerrufsverzicht erlaubt dem Makler, schon innerhalb der Frist tätig zu werden — gegen Wertersatzpflicht bei späterem Widerruf. Ab 19.06.2026 verpflichtet § 356a BGB zusätzlich zu einem elektronischen Widerrufsbutton. Provisionssicher ist beides nur mit lückenlosem Audit-Trail.

auch: Widerrufsrecht Maklervertrag · Widerrufsverzicht · Fernabsatz Maklervertrag · Provisionssicherheit Widerruf · Wertersatz Makler · Widerrufsbutton · § 356a BGB

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt seit 2004, wie die Wohnfläche einer Immobilie berechnet wird — verbindlich für preisgebundenen Wohnraum, im freien Markt als BGH-Auslegungsregel. Welche Flächen voll, anteilig oder gar nicht zählen (Balkon 25 %, Dachschräge ab 1 m halb, ab 2 m voll), und warum Abweichungen über 10 % zu Mietminderung oder Kaufpreisreduktion führen.

auch: Wohnfläche · Wohnflächenberechnung · WoFlV · qm-Berechnung · Quadratmeter-Berechnung · Wohnflächengesetz · DIN 277 · II. BV

Workflow-Automatisierung im Makler-CRM bedeutet, wiederkehrende Prozesse (Portalanfragen, Besichtigungs-Bestätigungen, Eigentümer-Reporting) durch konfigurierte Regeln ausführen zu lassen — mit Auslöser, Bedingung und Aktion, visuell konfiguriert ohne Programmierung.

auch: Workflow-Manager · Prozessautomation · CRM-Automation · No-Code-Workflow