WALT / WAULT (Weighted Average Lease Term)

WALT steht für Weighted Average Lease Term — die mit den Mieterträgen gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge eines Gewerbeobjekts oder eines ganzen Portfolios, ausgedrückt in Jahren. In der internationalen Variante auch WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term). WALT ist die zentrale Kennzahl für die Einschätzung von Mietausfall-Risiko und Cashflow-Stabilität — und damit eine der wichtigsten Stellschrauben für Verkehrswert, Bankfinanzierung und Investment-Entscheidungen im Gewerbe.

Wie der WALT berechnet wird

Die Grundformel: für jeden Mietvertrag wird die Restlaufzeit in Jahren mit der Jahresnettokaltmiete multipliziert, alle Werte werden aufsummiert und durch die Summe aller Jahresnettokaltmieten geteilt. Das Ergebnis ist die nach Mietertrag gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit. Beispiel: drei Mieter mit 5, 3 und 1 Jahr Restlaufzeit bei Jahresmieten von 200.000 €, 100.000 € und 50.000 € ergeben einen WALT von (5×200 + 3×100 + 1×50) / 350 = ca. 3,86 Jahre. Alternativ wird auch nach Fläche gewichtet (Flächen-WALT) — das ist seltener und wird vor allem bei sehr heterogenen Mietern eingesetzt, wo der ertragsbasierte WALT durch große Ankermieter dominiert wird.

WALT oder WAULT — zwei Namen, eine Kennzahl

WAULT steht für Weighted Average Unexpired Lease Term und meint dieselbe Rechnung: die mietgewichtete Restlaufzeit. Der Begriff stammt aus dem britischen Markt und ist in Marktberichten internationaler Maklerhäuser, bei Fonds und in Due-Diligence-Unterlagen die übliche Schreibweise; im deutschen Sprachgebrauch hat sich daneben WALT eingebürgert. Wer beide Begriffe in einem Datenraum findet, sollte nicht zwei verschiedene Kennzahlen vermuten — sondern prüfen, ob jeweils bis zum Vertragsende oder bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit gerechnet wurde. Dafür gibt es im Englischen die Zusätze to Expiry und to Break, gelegentlich auch die Abkürzung WAULB (Weighted Average Unexpired Lease to Break). Nicht zu verwechseln ist die Kennzahl mit der ungewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit, bei der jeder Vertrag gleich zählt — sie fällt bei einem kleinen, langlaufenden Nebenmieter deutlich anders aus.

WALT to Break vs. WALT to Expiry — die wichtigste Unterscheidung

WALT to Expiry rechnet bis zum vertraglichen Mietende — also dem Datum, an dem der Vertrag laut Vereinbarung ausläuft. WALT to Break dagegen rechnet bis zur nächsten Sonderkündigungs- oder Optionsausübungsmöglichkeit des Mieters. Beispiel: Ein 10-Jahres-Vertrag mit Sonderkündigungsrecht des Mieters nach 5 Jahren hat einen WALT to Expiry von 10, aber einen WALT to Break von 5. Im Underwriting eines Kaufs ist der WALT to Break die ehrlichere Zahl — er beschreibt das tatsächlich „garantierte" Cashflow-Fenster, während WALT to Expiry oft optimistisch wirkt. Investoren und Banken fragen in der Regel beides ab; ein Verkaufsexposé, das nur den höheren Wert nennt, fällt schnell auf.

Welcher WALT-Wert ist „gut"?

Es gibt keinen pauschalen Zielwert — er hängt stark von Asset-Klasse und Investorenstrategie ab. Grobe Orientierung für den deutschen Markt (Stand Mai 2026):

• Core-Büroobjekt: 7–10+ Jahre WALT gilt als attraktiv für institutionelle Investoren; unter 4 Jahre wird als kurzläufig wahrgenommen und reduziert den erzielbaren Faktor spürbar.
• Einzelhandel mit Ankermieter: typischerweise 8–15 Jahre durch lange Hauptmieterverträge (Lebensmittler, Drogerie, Filialisten).
• Logistik / Light Industrial: 5–10 Jahre Standard, Investoren akzeptieren auch kürzere Laufzeiten bei guten Mikrolagen.
• Value-Add- oder Manage-to-Core-Strategien: kurze WALTs sind sogar gewünscht — sie schaffen Re-Letting-Chancen für Mietsteigerungen und ESG-Modernisierungen.
• Mixed-Use / Wohnen mit Gewerbe: schwer pauschal zu bewerten, weil Wohnflächen meist unbefristet sind und in der klassischen WALT-Rechnung nicht oder nur näherungsweise auftauchen.

Wofür der WALT entscheidend ist

Drei Anwendungen dominieren den Alltag im Gewerbemakler-Geschäft. Verkehrswert und Multiple: Bei zwei identisch ausgestatteten Bürogebäuden wird das mit höherem WALT regelmäßig zu einem niedrigeren Bruttofaktor (= höherer Preis bezogen auf die Jahresmiete) gehandelt — die längere Cashflow-Sicherheit ist bares Geld wert. Das Zusammenspiel mit der Cap Rate ist eng: höherer WALT → niedrigere geforderte Cap Rate → höherer Kaufpreis. Bankfinanzierung: Banken machen Beleihungswert und Zinskonditionen direkt vom WALT abhängig — ein Objekt mit WALT 8 bekommt deutlich bessere Konditionen als eines mit WALT 2. Bei sehr kurzen WALTs gibt es teils gar keine Cashflow-orientierte Finanzierung mehr, sondern nur substanzbasierte. Exit-Strategie: Asset Manager arbeiten oft jahrelang vor dem Verkauf gezielt am WALT — Verlängerungen mit Bestandsmietern, Nachvermietung kurzläufiger Flächen, Anker-Mieter-Bindung — um zum Verkaufszeitpunkt einen marktgerechten Wert vorzeigen zu können.

Was den WALT verzerrt — und worauf man achten muss

Ein einzelner WALT-Wert ohne Kontext kann täuschen. Klumpenrisiko durch Ankermieter: Wenn 60 % der Miete von einem einzigen Mieter mit 12 Jahren Restlaufzeit kommt, wird der WALT durch ihn dominiert — fällt er aus, kollabiert das ganze Bild. Sinnvoll ist daher immer auch ein Blick auf Top-3-Mieter-Anteil und WALT der übrigen Mieter. Sonderkündigungsrechte und Optionen: Wer nur WALT to Expiry rechnet und Sonderkündigungsrechte ignoriert, baut Luftschlösser. Unbefristete Verträge: bei deutschen Mietverhältnissen ohne festes Ende ist die korrekte Behandlung uneinheitlich — manche Häuser setzen 0 Jahre an (konservativ), andere die rechtliche Mindestlaufzeit, andere den durchschnittlichen Bestandzeitraum. Die Methode sollte im Eigentümer-Reporting transparent dokumentiert werden. Index- und Staffelmieten: WALT misst nur die Dauer, nicht die zu erwartende Mietsteigerung — ein langer WALT mit fester Miete kann inflationsbereinigt schlechter sein als ein kürzerer WALT mit Indexmiete.

So setzt propgen das um

Die Datenbasis für eine belastbare WALT-Ermittlung liegt in der Mietvertragsverwaltung bereits strukturiert vor: Vertragsbeginn, Vertragsart (befristet/unbefristet), Vertragslaufzeit, Kündigungsfristen, individuelle Kündigungsregelungen und der frühestmögliche Kündigungstermin bei Kündigungsverzicht sind als eigene Felder geführt — nicht als Freitext. Genau diese Felder werden für die Unterscheidung zwischen WALT to Break und WALT to Expiry gebraucht.

Visuell verbindet sich der Restlaufzeit-Blick gut mit dem Stacking Plan: dort wird pro Einheit sichtbar, welche kurzläufig sind und wo Verlängerungsverhandlungen anstehen — als Vertragsende-Datum und Statusfarbe, nicht als WALT-Aggregation.

Seit September 2026 rechnet propgen den WAULT selbst: Die Mietvertragskennzahlen liefern am Objekt die gewichtete Restlaufzeit, den nächsten Vertragsablauf, den Anteil indexierter Verträge sowie Ist- und Soll-Miete, Rendite und Faktor — zu einem wählbaren Stand, aus den aktiven Verträgen. Dazu ist WAULT ein Standardfeld am Objekt und ein Kriterium mit Toleranz im Suchprofil für Investment, zusammen mit der Risikoklasse, Faktor und Kaufpreis. Wer zusätzlich den Wert bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit braucht, findet die Basis dafür in den Vertragsfeldern zu Kündigungsfristen und Optionen. Mehr Kontext zum Commercial-Setup von propgen auf der Persona-Seite Gewerbe.